Kupovina i prodaja nekretnine u Srbiji za strance
Kupovina i prodaja nekretnine u Srbiji za strance
Kao kancelarija koja svakodnevno zastupa strane klijente, često se susrećemo sa pitanjima u vezi sa realizacijom ugovora o kupoprodaji kada je strani državljanin bilo ulozi prodavca ili kupca. Sa ciljem da se razjasne najčešća pitanja obradili smo temu zaključenja ugovora o kupoprodaji sa strancem, koje su mogućnosti i prava, sa kojim troškovima treba računati i koji su modaliteti uplate kupoprodajne cene.
Da li strani državljani mogu da stiču nepokretnosti u Srbiji?
Odgovor je da, ali naravno pod određenim uslovima. Da bi se dao konačan odgovor na ovo pitanje, od značaja bi bio podatak čije državljanstvo poseduje stranac, kako bi se provelo pitanje uzajamnosti i postojanje bilateralnih sporazuma.
Da bismo ovo saznali, neophodno je proveriti da li između Republike Srbije i države čije državljanstvo poseduje stranac postoji zaključen bilateralni sporazum koji reguliše pitanje sticanja nekretnina državljana jedne države u drugoj državi. Postojanje zaključenog bilateralnog sporazuma predstavlja ugovornu uzajamnost (reciprocitet), jer je uzajamnost nedvosmisleno predviđena bilateralnim ugovorom koji su Vaša država i Republika Srbija zaključile i na taj način uredile ovu oblasti. Ipak, ukoliko ne postoji takav sporazum, treba proveriti da li je ostvaren faktički reciprocitet između država, što je neretko situacija i tada bi postojala mogućnost sticanja nekretnina u Srbiji.
Ograničenje u pogledu poljoprivrednog zemljišta
Treba naglasiti da je sticanje poljoprivrednog zemljišta rezervisano isključivo za domaće državljane. Izuzetak ipak postoji i predstavlja ostavljenu mogućnost za državljane EU da stiču poljoprivredno zemljište u Republici Srbiji, ali uz veoma restriktivne uslove.
Koji propisi se primenjuju kada je kupac/prodavac stranac?
Kao osnovni zakon među domaćim državljanima i u poslovima sa strancima se primenjuje Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa.
Zakonom o deviznom poslovanju su regulisana pitanja plaćanja kupoprodajne cene radi sticanja svojine. Ovaj Zakon predviđa da se plaćanja radi sticanja svojine na nepokretnostima rezidenta u inostranstvu i nerezidenata u Srbiji vrše slobodno.
Kako se vrši isplata kupoprodajne cene?
Ukoliko je strani državljanin kupio nepokretnost od domaćeg državljanina koja se nalazi u Srbiji, nerezident, odnosno stranac plaćanje radi kupovine te nepokretnosti može vršiti sa svog računa otvorenog u inostranstvu, a prema Šifarniku prilikom ovog plaćanja na nalogu platnog prometa navodi se šifra platnog prometa: 138 – kupovina nepokretnosti u Republici.
Moguća je i obrnuta situacija, da se stranac nalazi u ulozi prodavca, a to je da je prethodno stekao nepokretnost koja se nalazi u Srbiji, te da sada tu nepokretnost prodaje domaćem državljaninu, kupcu nepokretnosti. U tom slučaju kupac ima dve mogućnosti: (1) da plaćanje izvrši na račun stranca prodavca u Srbiji ili (2) da plaćanje izvrši na račun stranca u inostranstvu.
(1) Ako kupac plaćanje vrši na račun stranog državljanina koji je otvoren u Srbiji, nerezident naplaćena sredstva može da prenese na svoj račun u inostranstvu, uz prikaz banci da su prethodno izmirene sve poreske obaveze po ovom poslu.
(2) Ministarstvo finansija, povodom pitanja (ne)obaveznosti otvaranja računa u Srbiji od strane nerezidenta prilikom prodaje nepokretnosti u Srbiji, dalo je mišljenje da se plaćanje kupoprodajnog iznosa može izvršiti sa računa kupca rezidenta otvorenog u Srbiji, direktno na račun prodavca nerezidenta na njegov račun u inostranstvu, ali samo ako su prethodno izmirene poreske obaveze iz tog posla prema Srbiji.
Plaćanje poreza i komunalnih troškova
Prilikom kupovine nekretnine, plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Poreska stopa iznosi 2,5 % od ugovorene cene, odnosno, tržišne vrednosti nepokretnosti koja je predmet ugovora. Premda je prema Zakonu o porezu na imovinu, prodavac, kao prenosilac prava svojine na nepokretnosti, obveznik plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, u praksi je ipak česta situacija da se ugovorne strane usaglase i dogovore da porez plaća kupac. Samim tim, ugovorom kupac preuzima obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava na sebe.
Sva dodatna pitanja u vezi sa procedurom sticanja i otuđenja nepokretnosti u Srbiji moguće je uputiti našem advokatskom timu putem kontakt forme ili na e-mail: office@mlaw.rs