Konverzija prava korišćenja u pravo svojine – važan korak za vlasnike građevinskog zemljišta
Konverzija prava korišćenja u pravo svojine
U katastru nepokretnosti u Republici Srbiji i dalje je evidentiran značajan broj fizičkih i pravnih lica kao nosilaca prava korišćenja na građevinskom zemljištu, umesto kao vlasnika. Iako se u praksi često smatra da takav status ne predstavlja neposredan problem, konverzija prava korišćenja u pravo svojine može biti od velikog značaja za buduće raspolaganje nepokretnošću i pravnu sigurnost vlasnika.
Pravo korišćenja i pravo svojine nisu istovetna prava. Pravo svojine pruža znatno šira ovlašćenja i omogućava vlasniku potpunije raspolaganje zemljištem, dok pravo korišćenja u određenim situacijama može predstavljati ograničenje.
Šta je konverzija zemljišta?
Konverzija zemljišta predstavlja zakonom uređen postupak kojim se postojeće pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine. Ovaj institut razvijen je kao posledica istorijskih promena u svojinsko-pravnim odnosima, imajući u vidu da je građevinsko zemljište decenijama bilo u društvenoj, a kasnije državnoj svojini. Postupak konverzije uređen je odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i sprovodi se pod uslovima propisanim važećim zakonodavstvom.
Zašto je konverzija značajna?
U određenim situacijama pravo korišćenja može predstavljati prepreku za ostvarivanje pojedinih prava u vezi sa nepokretnošću. Bez sprovedene konverzije često nije moguće pribaviti građevinsku dozvolu za izgradnju objekata na zemljištu na kojem postoji samo pravo korišćenja. Takođe, promet takvih nepokretnosti može biti složeniji, a interesovanje potencijalnih kupaca ili investitora manje.
Sticanjem prava svojine vlasniku se omogućava:
- jednostavnije raspolaganje zemljištem;
- veća pravna sigurnost;
- mogućnost uspostavljanja hipoteke i drugih sredstava obezbeđenja;
- usklađivanje pravnog statusa zemljišta i objekata koji se na njemu nalaze;
- lakše sprovođenje budućih investicionih i građevinskih projekata.
Konverzija bez naknade
Važeći propisi predviđaju mogućnost konverzije bez plaćanja naknade za određene kategorije lica. Postupak se pokreće podnošenjem zahteva nadležnoj službi za katastar nepokretnosti.
Pravo na konverziju bez naknade, između ostalog, mogu ostvariti:
- lica koja su upisana kao vlasnici objekata izgrađenih na predmetnoj parceli;
- nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu;
- vlasnici objekata izgrađenih na građevinskom zemljištu u javnoj svojini koji imaju zaključen dugoročni zakup i uredno izvršavaju ugovorene obaveze;
- zakupci građevinskog zemljišta u javnoj svojini bez naknade, nakon pravosnažnosti upotrebne dozvole, ukoliko je to predviđeno ugovorom.
Kada konverzija nije moguća?
Zakon predviđa određena ograničenja za pojedine kategorije subjekata. Konverzija trenutno nije dostupna ili je uslovljena posebnim propisima za:
- sportske organizacije i sportska udruženja;
- zemljoradničke i stambene zadruge;
- subjekte obuhvaćene postupkom sukcesije;
- društvena preduzeća.
Pored toga, ograničenja mogu postojati i kada je planskom dokumentacijom određeno da je zemljište namenjeno za objekte javne namene ili javne površine.
Dokumentacija i priprema postupka
Uspešno sprovođenje postupka u velikoj meri zavisi od uredne dokumentacije i pravilno utvrđenog pravnog statusa nepokretnosti.
Najčešće je potrebno pribaviti:
- dokaz o pravu korišćenja;
- dokaz o vlasništvu nad objektom, ukoliko postoji;
- odgovarajuće podatke iz katastra nepokretnosti;
- informacije nadležnih organa za urbanizam i prostorno planiranje, kada je to potrebno.
Privredna društva i druga pravna lica često imaju dodatne obaveze u pogledu pribavljanja dokumentacije i utvrđivanja uslova za konverziju.
Pravni značaj sprovedene konverzije
Nakon uspešno okončanog postupka, nosilac prava korišćenja stiče pravo svojine na zemljištu. Time se zemljište i objekat, kada postoji, nalaze u jedinstvenom svojinsko-pravnom režimu, što predstavlja najstabilniji oblik zaštite prava na nepokretnosti. Zbog toga se konverzija prava korišćenja u pravo svojine često smatra važnim korakom za vlasnike građevinskog zemljišta koji žele da dugoročno urede imovinsko-pravni status svoje nepokretnosti i izbegnu moguće komplikacije u budućim postupcima pred katastrom, bankama, investitorima ili drugim nadležnim organima.
Sva pitanja u vezi sa ovom temom možete uputiti putem kontakt forme ili na e-mail: office@mlaw.rs