Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti- o čemu sve treba voditi računa
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti- o čemu sve treba voditi računa
Šta je ugovor kupoprodaji nepokretnosti?
Kao i svaki ugovor, ugovor kojim se prodaje, odnosno, kupuje nepokretnost predstavlja saglasnost volja dva ili više lica kojom se postiže neko dejstvo. Dakle u ugovor moraju biti uneti uslovi pod kojima obe strane pristaju na zaključenje i promet.
Posebno je važno ispravno formulisati sledeće osnovne elemente:
– Sa kim se ugovor zaključuje (ko je kupac, a ko prodavac)
– Kakva će biti njegova sadržina (šta je predmet kupoprodaje i pod kojim uslovima, odnosno po kojoj ceni će nepokretnost biti pordata odnosno kupljena)
Kako se zaključuje ugovor?
Zakon predviđa posebna forma u kojoj moraju biti zaključeni ugovori kojima se vrši promet nepokretnosti. Za overu će biti nadležan javni beležnik (notar) na čijem službenom području se nalazi nepokretnost koja je predmet konkretnogugovora. Posao javnog beležnika jeste solemnizacija ugovora koji stranke dostave.
Ko sastavlja ugovor?
Ugovor može sastaviti stručno lice za promet nepokretnosti ili advokat. Javni beležnici ne sastavljaju ugovore. Izuzetno je važno kako je svaka odredba sastavljena, te se ne savetuje samostalno sastavljanje ugovora.
Advokat je taj koji je najpozvaniji da sastavlja ugovor o kupoprodaji, a evo nekoliko razloga zašto je to važno:
- Pravna stručnost: Advokati su obučeni za razumevanje i primenu zakona, uključujući zakone koji regulišu ugovor o kupoprodaji. Imaju duboko razumevanje pravnih koncepta i mogu osigurati da ugovor bude u skladu sa zakonom.
- Zaštita interesa klijenta: Advokat ima dužnost da štiti interese svog klijenta. Kroz pažljivo sastavljen ugovor, advokat može osigurati da se zaštite prava i interesi klijenta, uključujući cenu, uslove predaje, i druge ključne tačke ugovora.
- Sprečavanje budućih sporova: Kvalitetno sastavljen ugovor može pomoći u sprečavanju budućih sporova između stranaka. Advokat može predvideti potencijalne probleme i uključiti odgovarajuće klauzule koje će regulisati kako se takvi problemi rešavaju.
- Savetovanje: Advokat može pružiti savet i smernice klijentu tokom procesa kupoprodaje. To može uključivati savete o porezima, pravima i obavezama stranaka, kao i drugim aspektima transakcije.
- Overa i solemnizacija: Ugovori o kupoprodaji nekretnina moraju biti overeni od strane javnog beležnika kako bi stekli pravnu snagu. Advokat može sarađivati sa javnim beležnikom i osigurati da se overa izvrši ispravno.
- Prilagođavanje specifičnim potrebama: Svaka kupoprodaja može imati svoje jedinstvene uslove i zahteve. Advokat može sastaviti ugovor koji je prilagođen konkretnoj situaciji i potrebama stranaka.
- Pravna dokumentacija: Uz ugovor o kupoprodaji, advokat može sastaviti svu potrebnu pravnu dokumentaciju koja prati transakciju, uključujući izjave, saglasnosti i druge dokumente.
Šta sve predstavlja sadržinu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?
Osim već navedene identifikacije ugovornih strana (lični podaci ugovarača) ugovor mora da sadrži opis nepokretnosti. To obično uključuje vrstu nepokretnosti (npr. stan, kuća, zemljište), površinu, strukturu, broj soba, katastarsku parcelu, adresu, i bilo koje druge relevantne karakteristike.
Ugovor treba da navede ukupnu cenu koju kupac plaća za nepokretnost, kao i način plaćanja (npr. gotovina, ček, bankovni transfer). Takođe, mogu se uključiti informacije o bilo kakvim depozitima ili kaparama.
Prodavac treba da garantuje da je vlasnik nepokretnosti i da ona nije opterećena bilo kakvim pravima trećih strana, poput hipoteka, zaloga ili sudskih sporova.
Ugovorom treba jasno definisati koji će se porezi i takse plaćati i od strane koga, kao i rokovi za njihovo izmirenje.
Uslovi predaje i prenosa vlasništva je takođe preporučljivo regulisati. Ugovor može da sadrži informacije o datumu i uslovima prenosa vlasništva, uključujući i datum predaje nepokretnosti od strane kupca.
Važno je uneti i određene klauzule koje služe zaštiti ugovornih strana. Tako, na primer, klauzula o zaštiti od evikcije se preporučuje, jer garantuje kupcu da je prodavac vlasnik i da će ga zaštititi od trećih lica koja tvrde vlasništvo.
Završne klauzule treba takođe uneti. Ugovor treba da uključuje klauzule koje regulišu sporazumni raskid ugovora, nadležnost za rešavanje sporova, kao i bilo kakve dodatne uslove koje strane žele da uključe.
Šta je clausula intabulandi?
Clausula intabulandi je pravna klauzula koja se često koristi u ugovorima o kupoprodaji nepokretnosti. Ova klauzula ima za cilj da olakša proces registracije vlasništva nad nepokretnostima u katastru nepokretnosti.
Glavna svrha clausula intabulandi je omogućavanje kupcu da se, na osnovu overenog ugovora i dokaza o isplati kupoprodajne cene, upiše kao vlasnik nepokretnosti u katastru ili drugim relevantnim javnim knjigama. To znači da kupac postaje pravni vlasnik nepokretnosti nakon što se ispune određeni uslovi navedeni u ugovoru, bez potrebe za dodatnim formalnostima ili saglasnostima prodavca.
Ova klauzula pruža dodatnu sigurnost kupcu, jer se vlasništvo nad nepokretnošću može odmah upisati na njegovo ime nakon što se ugovor overi i isplate svi dogovoreni iznosi. To je posebno važno u situacijama u kojima kupac planira brzo prenositi nepokretnost na svoje ime, kao što je često slučaj u transakcijama sa nekretninama.
Planiranje prometa nepokretnosti
Kupoprodaja nepokretnosti je ozbiljan posao koji zahteva pažljano planiranje, pravnu stručnost i preciznost. Sastavljanje ugovora o kupoprodaji, razumevanje pravnih procedura, zaštita prava i interesa stranaka – sve su to složeni aspekti ove transakcije. Stoga, nije nikakvo iznenađenje da mnogi pojedinci i firme biraju da angažuju advokata za podršku u ovom procesu.
U advokatskoj kancelariji Momčilović iz Beograda, naš tim posvećenih advokata stoji na raspolaganju da pruži pravnu podršku tokom celog procesa kupoprodaje nepokretnosti. Bez obzira na to jeste li prodavac ili kupac, naša misija je da osiguramo da vaša transakcija bude uspešna, sigurna i zakonita.
Za sva dodatna pitanja, konsultacije ili pravnu pomoć u vezi sa kupoprodajom nepokretnosti, slobodno nas kontaktirajte putem e-mail adrese: office@mlaw.rs ili putem naše kontakt forme.